在我国，按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。
自从2017年9月30日，最高决策层按下了调控按钮，之后各地的调控政策便频繁加码，一轮紧过一轮。

目前，全国楼市已进入了“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）时代，这时的房地产究竟发生了什么变化？
本文将从宏观和微观的角度进行阐述。

一、逃不开的周期



纵观全球，各行各业都有一个逃不开的周期规律，它不以人的意志为转移，客观存在。
在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。
以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响，分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。
在我国，按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。
如何理解？可以参考纳瑟姆曲线（如下图）



曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。每个国家城镇化都要经过三个阶段，中国也不会例外。

第一阶段（1978-1998年）

这20年是我国房地产的初始阶段，经济势头较为缓慢，尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。

第二阶段（1998-2022年）

第二阶段是城镇化加速度的阶段。从1998年，朱镕基启动住房改革，实行房地产完全市场化，人口迅速往大城市聚集，城镇化率截止到2017年底，已从30%达到了58.52%，每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长，最高的一年达到1.61%的增速。
加速度预计哪一年结束呢？预计2024年，达到65%。

为什么是2024年？为什么城镇化率到65%是个天花板呢？

因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据，2017年中国总人口（不含港澳台）有13.9亿，每年净增人口在700-800万，预计到2022年达到人口的峰值14.2亿，到2023年人口拐点出现，将每年逐减30-50万人，人口呈逐年下降趋势，生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。

第三阶段：后城市化阶段

在这个阶段，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会，进入了后城市化阶段，城镇化水平从65%提高到75%，减速发展。

二、逃不开的趋势



1）房价逃不开的政策趋势

像逃不开的经济周期一样，在地产圈，也有谈论地产逃不开的二任，任泽平和任志强。
任泽平的观点是：长期看人口，中期看土地，短期看金融。
任志强的观点是：长期看政策，中期看政策，短期看政策。
在国家调控收紧时，不少经济学家都看过空，只有任志强一直唱多，坚持房价上涨论，在2004年、2008年、2014年明确鼓励大家抓紧时间买房，三次都迎来了楼市的大涨。就目前来看，也只有任志强一人说对了，随着任志强二十年如一日的唱多，大家也给他的毒舌赠予了一个昵称：任大炮。
任泽平的观点偏学院派，任志强的观点则更为直接，因为无论人口、土地还是金融，都关联着逃不开的政策。像政府计划土地的供应，政府审批房价，政府控制网签的数据，政治决定着利率和税收等，正说明房价逃不开政策。国家逃不开的房地产也许你会问，等中国完成第二阶段，加速度的发展后，房地产是不是就没有发展了？不会，房地产即使缓慢发展，它的量依然很庞大。

1）住宅交易量大
如果说在2024年前，按总人口的1个点计算进城人数，有1400万人，加改善、拆迁、棚改，住宅成交量至少13亿平米。
那么在2024年后呢，人口减一半，700多万人进城，加改善和旧改，住宅成交量也会有7亿平米，这个量还是很大。

2）行业从业人员庞大
作为与房地产直接相关的建筑行业，从业人员有4010万人口。与房地产间接从业人员接近2000万人。与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。直接间接从业接近1亿的人口，房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

3）中国房地产周期长
中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期，预计会有近30年。

这是由人口基数和低城镇化率共同决定的，中国人口基数远超美国，并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程，远低于美国城镇化率开始的进程，注定中国的房地产周期会长于美国。

中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段，第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下；第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下；第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。

三、哪个城市最值得投资？

一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。



但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。

问：什么时候是房地产周期的拐点？
答：人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。
到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。
为什么呢？因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。
这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。
这些都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应，这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。
中国目前已经显现出几大都市圈雏形，可以为楼市投资作参考。

1）粤港澳大湾区：香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。
2）长三角都市圈：上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。
3）京津冀都市圈：北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、雄安等城市。
4）成渝都市圈：成都、重庆、资阳、内江等城市。
5）郑州都市圈
6）武汉都市圈

房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。

四、置业关键词


1）买政治：
买政府所在地，四套班子，各大局机关旁，政府把学校、医院等公共设施全部搬过去，说明是在制造一个新的行政中心新区。
2）买经济：
如金融机构、保险公司、银行旁。
3）买文化：
如图书馆、电影院、学校、文化艺术中心旁。
4）买体育：
如奥体中心、政府配建的全民健身中心旁。
5）买交通：
买汽车站、公交站、高铁、地铁旁的住宅，甚至几横几纵的路网核心，交通便捷。
6）买卫生：
如医院旁、妇幼保健院旁。尤其对于小孩和老人来说，医疗资源特别重要。
7）买环境：
买临湖、临山、广场、公园旁。
8）买中心：
买省会城市，买城市最中心的地段，买经济繁华的中心。
9）买全国：
如海南、北海、桂林、西双版纳、湛江、阳江等城市。越出政策的地方房价越长，政策越严厉的地方房价越长得快。
置业关键词一定要叠加，买房时关键词越多越好，投资置业的房产所处位置有三个以上关键词，购买无忧。

房价究竟能涨多少？日本东京1990年房地产崩盘时，一套房子价值2000-3000万美元，今天仍然一套房子价值500-800万美元。中国的北京、上海、深圳房价，你自己想！但千万不要无知的说房子多了去，什么小夫妻俩会有六套房，人口总量一定，房屋总量一定，不到城市化率结束拐点时，哪来多余的房子？经济的问题最终是债务问题，为什么要买房？你懂的！最后用马光远的一句话来结束：中国城市化和人口拐点不结束的时候，你任何时候回头看，房价都是低的。

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